大家好，我是鼎酬资本的老周，在上海做企业贷款咨询已经9年了。说句心里话，这两年办公楼抵押贷款的审批确实比前几年严格了。很多客户信心满满地去申请，结果被拒了来找我帮忙复盘。

今天我就把常见的被拒原因和解决方案整理出来，希望对大家有帮助。

常见被拒原因一：企业资质不达标

这是最常见的原因。银行在审批经营性贷款时，最看重的就是企业的经营状况和还款能力。
常见的问题包括：纳税额不够、流水不足、经营年限太短、负债率过高、行业被限制等等。
有个客户，企业刚成立1年，年纳税只有10万流水也不够，去申请办公楼抵押贷款，直接被拒了。银行给出的理由是：经营年限不足、企业规模太小。

解决方案：

首先，提前规划。如果有贷款需求，最好提前1到2年开始准备，规范财务、积累纳税记录、增加银行流水。
其次，可以考虑先做股东或法人个人信用贷款，等企业资质养好了再申请办公楼抵押贷款。
再次，有些地方性商业银行对企业的要求相对宽松，可以考虑这类银行。

常见被拒原因二：办公楼产权问题

办公楼本身的问题也是导致被拒的重要原因。
常见问题包括：产权不清晰（有共有产权人未签字）、房龄太老（超过30年）、违建部分未处理、土地性质不符（工业用地、科研用地等）、抵押查封记录等等。
我遇到过最棘手的一个案例，客户的办公楼有产权纠纷，和前任股东扯不清关系。跑了4家银行都被拒了。

解决方案：

产权问题需要具体情况具体分析。如果是共有产权的问题，让所有产权人签字即可；如果是违建，需要先处理违建部分；如果是土地性质问题，可以考虑换成住宅或纯办公用途的物业。

有些银行对特定类型的物业有特殊政策，可以提前了解。如果产权确实有问题，可以考虑通过其他不动产抵押，或者调整贷款方案。

常见被拒原因三：贷款用途不符合要求

经营性贷款对用途有严格要求，必须用于企业经营。如果贷款用途不符合要求，也会导致拒批。
常见问题包括：贷款用途不明确、无法提供上下游合同、资金流向不明、行业属于限制类等等。
有个客户，申请贷款时说不清楚资金用途，一会说用于进货，一会说用于发工资，一会说用于扩大生产。银行觉得用途不明确，直接拒了。

解决方案：
申请贷款之前，先想清楚贷款用途，并准备好相关证明材料。比如用于采购原材料，就准备好采购合同；用于支付工程款，就准备好工程合同。
贷款发放后，注意资金流向。银行可能会抽查资金使用情况，如果发现资金流向与申请用途不符，可能会要求提前还款。

常见被拒原因四：信用记录问题
无论是企业征信还是个人征信，出现问题都会影响贷款审批。
企业征信常见问题包括：企业有逾期贷款、有诉讼记录、有行政处罚记录、有经营异常等等。
法人和股东的个人征信常见问题包括：个人有严重逾期记录、有多次查询记录、有未结清的诉讼、有过多的小贷记录等等。

解决方案：
首先，在申请贷款之前，先查询一下企业征信和个人征信，确保没有不良记录。
其次，如果确实有逾期记录，要看逾期严重程度。轻微逾期（逾期几天、金额不大）影响不大，但严重逾期（连续3个月以上、金额较大）基本没戏。
再次，有诉讼记录要及时处理。银行的系统会筛查诉讼记录，有未结诉讼可能会影响审批。

常见被拒原因五：负债率过高
企业负债率过高是银行非常敏感的问题。负债率超过70%，银行就会非常谨慎；超过80%，基本很难获批。
有个客户，企业年营收5000万，但负债已经4000万了，负债率80%。去申请办公楼抵押贷款，跑了3家银行都被拒了。

解决方案：
首先，降低负债率。可以通过提前还款、引入投资等方式降低负债。
其次，增加资产规模。资产多了，负债率自然就下来了。
再次，可以考虑通过担保公司担保，降低银行的风险。但担保公司会收取一定的费用。

常见被拒原因六：流水异常
银行流水是最容易出问题的材料之一。常见问题包括：流水不足、流水与纳税不匹配、流水波动异常、大额进出账无法解释等等。

解决方案：
首先，保持流水的稳定性。每个月有稳定的收入和支出，不要突然大额进出。
其次，流水和纳税要匹配。如果纳税额很高，但流水很少，银行会质疑收入的真实性。
再次，注意流水备注。不要出现借贷、投资、理财等敏感字眼，否则银行会认为资金用途有问题。

被拒后怎么办？
如果不幸被拒了，不要灰心丧气。以下是我的建议：

第一，先问清楚被拒原因。银行有义务告知你被拒的具体原因，不要拿到一个“不符合准入条件”就不管了。
第二，针对原因解决问题。不同原因有不同的解决办法，解决了之后可以重新申请。
第三，可以考虑换一家银行。不同银行的审批标准和偏好不同，这家银行不行，不代表其他银行也不行。
第四，找专业机构帮忙。专业的贷款顾问清楚每家银行的审批标准，知道哪些银行更容易通过，可以帮你制定最优方案。

我们鼎酬资本处理过大量被拒后翻单的案例，有些客户被4、5家银行拒了，最后在我们帮助下成功获批。
我们有专门的大数据筛查系统，可以在申请前帮你发现问题、规避风险。我们也会根据你的实际情况，帮你制定针对性的解决方案。

写在最后
办公楼抵押贷款被拒是很常见的事情，关键是要找到原因、对症下药。不要因为一次被拒就放弃希望，很多情况下调整一下方案就能成功。
我是鼎酬资本的老周，如果有任何关于贷款的问题，欢迎随时咨询。我们下期再见。